不動産のマーケティングは掲載物件数で測らない｜手法6つの費用と指名比率・1成約単価の出し方｜HolyTech

不動産のマーケティングは、ポータルの掲載物件数を増やすほど価格勝負になります。ポータル・自社HP・SNS・MEO・LINE・Web広告の6手法を費用の幅、反響の質、指名、工数、表示規約の注意で比較し、指名比率と1成約あたりの費用の出し方を整理します。

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結論から言います。不動産のマーケティングは「ポータルの掲載物件数」ではなく、「自社名で問い合わせてくる指名客の比率」と「1成約あたりの費用」で測ってください。ポータルの反響は同じ物件を複数社で比べる客なので、掲載を増やすほど価格と手数料の勝負になります。売買の売主集客（査定依頼）は、物件ではなく「担当者と地域の相場の話」で集まります。

競争相手は増え続けています。国土交通省の「令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査」（2026年10月2日公表）で、2026年3月末の宅建業者は133,727業者、12年連続の増加でした。同じ物件情報を並べるだけでは、会社として選ばれる理由が作れません。

弊社の商談でも、アパートを開発して投資家に販売する会社から「投資家が集まるポータルにも広告を出しているが、今いちばん会員が入るのはMeta広告」という声がありました。手法ごとに反響の質が違うのに、同じ「反響数」で比べている会社が多いのが実情です。

本記事では、SNS運用代行 累計250社以上の株式会社HolyTechが、地域の不動産仲介（売買・賃貸）・買取再販・新築分譲の経営者とマーケ担当者向けに、手法6つの比較表、測り方、業態別の組み合わせ、表示規約の注意、外注の判断を整理します。運用を任せる選択肢はショート動画運用代行の料金・事例（サービス詳細）で確認できます。

本記事と併せて、『ショート動画の教科書』を資料ダウンロード（無料）もご活用ください。

不動産のマーケティング手法6つの比較表｜費用・反響の質・指名・工数・表示の注意

まず、6つの手法を同じ物差しで並べます。費用は2026年10月時点の公開情報で確認できた幅です。ポータルの掲載料は各社とも公式には非公開のため、業界推定の幅で示します。

手法	費用の幅（公開情報）	反響の質（来店・内見）	自社名で問い合わせが来るか	必要な工数	表示の注意	向く会社
①不動産ポータル掲載	賃貸は物件数で月1万〜20万円以上、売買は月10万〜30万円が業界推定。反響課金は基本料に1件1,500〜5,000円前後の目安	数は出るが、他社と同じ物件を比べている客が多い	来にくい（物件で選ばれる）	物件登録・写真・更新・成約時の削除	おとり広告（成約済みの放置）、更新の遅れ	物件数が多い賃貸仲介
②自社HP・物件検索・SEO	テンプレート型は月5,000円〜3万円程度、物件検索付きの標準型は50万〜150万円程度	社名・地域名で探した客で、質は高い	来る（育つまで半年単位）	記事・物件情報の更新	ネット広告も表示規約の「表示」に当たる	売買仲介・買取再販
③Instagram・YouTube・TikTok	内製なら人件費のみ。代行は本数単価×本数（弊社は1本7,500円（税込））	担当者・街を見て来た客で、相談が具体的	来る（担当者名で来ることも）	撮影・台本・編集・分析	物件を載せれば広告表示のルールがかかる	賃貸仲介・売主集客・投資用
④Googleビジネスプロフィール（MEO）	登録・運用は無料。代行は月2万〜5万円が多い価格帯	来店距離が近く、来店につながりやすい	来る（社名・「地域名＋不動産」）	写真・口コミ返信・投稿	口コミの依頼・掲載方法は公式ポリシーに沿う	店舗型の賃貸仲介・地域密着の売買
⑤LINE公式アカウントでの追客	月額0円（200通）／5,000円（5,000通）／1万5,000円（3万通）※税別	既に接点のある客なので内見・面談率が高い	来る（自社の会員）	配信・個別返信	物件配信は成約時の取り下げが要る	全業態（追客の受け皿）
⑥Web広告（検索・SNS）	広告費＋運用手数料（公開相場は広告費の15〜20%）	検索広告は顕在客、SNS広告は潜在客	指名検索の広告は来る	広告文・LPの更新	価格・利回り・徒歩分数の表記	売主集客・投資用・新築の集客期

表で見てほしいのは「自社名で問い合わせが来るか」の列です。①だけが「来にくい」で、ほかの5つは育てれば自社に積み上がります。ポータルを止める必要はありませんが、ポータルは反響を借りる手法、②〜⑥は自社名を育てる手法と分けて予算を組んでください。

「ポータルの掲載物件数を増やすのが最も効率的」は誤り｜指名比率と1成約あたりの費用で測る

「不動産のマーケティングは、ポータルへの掲載物件数を増やすのが最も効率的」という考え方は根強いものです。掲載を増やせば反響数は増えます。しかし、ポータルで問い合わせてくる客は同じ物件を複数の会社で見比べています。物件が同じなら、比べられるのは仲介手数料・初期費用・返信の速さです。掲載を増やすほど、価格で勝つしかない反響が増えます。

もう1つの落とし穴が管理です。不動産公正取引協議会連合会のおとり広告ガイドラインは、おとり広告の発生原因に「管理能力を超えた多数の物件を広告していること」を挙げ、情報の更新期間を最長でも2週間とし、期間内でも契約済みが分かった物件はすみやかに削除するよう求めています。掲載数を増やすほど、更新と削除の工数も増えます。

そこで、マーケティングは次の3つの数字で測ります。

指標	計算式	どこで数えるか
指名比率	社名・担当者名・自社HP・公式LINE経由の問い合わせ数 ÷ 全問い合わせ数	問い合わせ受付時に「何を見てご連絡いただいたか」を記録
経路別の来店（内見・面談）率	経路ごとの来店数 ÷ 経路ごとの問い合わせ数	顧客管理表に経路の列を1つ足す
1成約あたりの費用	経路ごとの費用（掲載料・広告費・制作費・外注費）÷ 経路ごとの成約数	月次で経路別に集計

反響単価（費用÷問い合わせ数）だけで比べると、反響数の多いポータルが安く見えます。成約まで追うと順位が入れ替わることがあるため、比べる単位は「反響」ではなく「成約」にしてください。費用の目安はショート動画運用代行の料金・事例（サービス詳細）でも公開しています。

指名比率は、毎月の数字で上がっているかを見ます。社名を含む検索の数はSearch Consoleの検索パフォーマンスで、地図検索からの反応はGoogleビジネスプロフィールの管理画面の数値で、配信前と比べてください。

売買・賃貸・新築・買取再販で変わる組み合わせ｜売主集客は担当者と相場の話で集まる

6手法の組み合わせは業態で変わります。最初に予算と工数を寄せる手法を表にしました。

業態	主役の手法	補助の手法	主なKPI
賃貸仲介	①ポータル＋④MEO	③ショート動画→⑤LINE	指名比率・内見率・繁忙期のLINE登録数
売買仲介（売主集客）	③YouTube（検索型）＋②自社HP	⑥検索広告・⑤LINE	査定依頼数・面談率
売買仲介（買主集客）	①ポータル	②自社HP・⑤LINEでの追客	内見率・1成約あたりの費用
新築分譲	⑥Web広告（販売期）＋①ポータル	③SNS（工事の進み方・街）	来場予約数・来場単価
買取再販	②自社HP・SEO＋⑥検索広告	③YouTube・④MEO	売却相談数・仕入れ件数

売主は物件を探していません。探しているのは「この地域でいくらで売れるか」「誰に任せれば安心か」です。だから査定依頼は、物件の写真ではなく、担当者が地域の相場や税金を話すコンテンツで集まります。

弊社が支援した相続不動産の売買仲介会社では、再生数を追わず「相続税 不動産」など売主が検索する言葉に絞ったYouTubeの解説動画を月4本程度、1年続ける設計にしました。LINE登録特典の税制ガイドから個別相談へつなぎ、数年前の動画が今も検索上位に表示されています。

賃貸でも、物件以外の話が指名を作ります。賃貸・売買の不動産仲介会社（撮影は社内、編集・分析は弊社のハイブリッド型）では、プロフィールに固定した動画で仲介手数料の仕組みを解説し、他社の見積もりを確認する相談を公式LINEのオファーにしました。繁忙期（2〜4月）のLINE登録（リンクタップ）は合計499件・月平均166件、月ごとのリンクタップ率は2.7〜3.95%です（業種・商圏で差があります）。媒体ごとのSNSの使い分けは不動産のSNS戦略は物件紹介では積み上がらない、TikTokの外注は不動産会社のTikTok運用代行は物件動画の数で選ばないで扱っています。

表示規約はポータル以外にもかかる｜自社集客で起きやすい3場面

自社集客に移っても、不動産の表示に関する公正競争規約（2022年9月1日に改正規約が施行）からは離れられません。おとり広告ガイドラインは、ホームページや不動産情報サイトに載せる広告も規約上の「表示」に当たると明記しています。

1. 自社HP・LINEで成約済み物件を残す：表示規約第21条は、成約済みなど取引の対象となり得ない物件の表示を禁じています。ポータルだけ削除して、自社HPやLINEの配信履歴に残すケースに注意してください 2. 「情報登録日・次回更新予定日」を小さく書く：インターネット広告の必要な表示事項です。ガイドラインは、広告の上部など見やすい位置に見やすい文字で書くよう求めています 3. 問い合わせを別物件に振り替える：合理的な理由なく案内を断る、難点をことさら指摘して他の物件を勧めることは、「取引する意思がない」場合の例として挙げられています。集客用に安い物件だけを出す設計は避けてください

徒歩分数・二重価格の確認体制は不動産の広告代理店は掲載枠で選ばないで整理しています。個別の表示が規約に当たるおそれがあるかは、各地区の不動産公正取引協議会など所管の公式資料でご確認ください。

不動産マーケティングを外注すべき会社・内製でよい会社と、依頼前に聞く質問5つ

外注すべき会社

• 指名比率を上げたいが、撮影・編集・分析の担当者を置けない
• 売主集客をYouTubeや自社HPで始めたいが、検索語句の選び方が分からない
• 繁忙期に投稿や追客が止まる

内製でよい会社（先にやること）

• 問い合わせの経路を記録していない会社。外注より先に、顧客管理表に経路の列を足す
• Googleビジネスプロフィールを放置している会社。無料で始められるため、写真・営業時間・口コミ返信から整える

外注するなら、次の5つを聞いてください。

1. 成果を「反響数」ではなく、経路別の指名比率と1成約あたりの費用で報告できますか 2. 売買の売主集客と賃貸の客付けで、手法と台本をどう変えますか 3. 物件を載せる投稿の表示事項と、成約時の削除は誰が担当しますか 4. 月に何本のコンテンツを作り、何の数字で差し替えますか 5. アカウント・広告・LINEのデータは誰の名義で、解約時に引き渡せますか

1に「ポータルの反響数を毎月お送りします」としか答えない会社は、物件の露出を報告しているだけです。

まとめ：不動産のマーケティングは指名比率と1成約あたりの費用で決める

• ポータルの反響は同じ物件を比べる客。掲載を増やすほど価格勝負と更新工数が増える
• 6手法は「反響を借りる手法（ポータル）」と「自社名を育てる手法（HP・SNS・MEO・LINE・Web広告）」に分けて予算を組む
• 測るのは指名比率・経路別の来店率・1成約あたりの費用。比べる単位は反響ではなく成約
• 売主集客は物件ではなく、担当者が地域の相場と税金を話すコンテンツで集まる
• 自社HP・LINEにも表示規約がかかる。更新は最長2週間、成約済みはすみやかに削除

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弊社は、担当者の顔・街の解説・相場と手数料の仕組みなど、物件以外の素材を本数で作るSNS運用代行です。撮影は御社のスマホで、企画・台本・撮影ディレクション・編集・投稿・分析は弊社が担い、動画1本あたり7,500円（税込）です（月10本以上・4ヶ月以上）。初期費用0円キャンペーンを実施中で、SNS広告を併せてご依頼いただく場合の運用手数料は広告費の20%です。発注側の作業は「撮影素材の提供・確認・承認」の3点のみです。まずはショート動画1本の無料お試しで、仕上がりを確かめてください（成果は業種・商圏で差があります）。ご相談は公式LINEまたは無料相談の予約から承ります。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産会社のマーケティングには、月いくらかかりますか？ 手法で大きく変わります。ポータルは賃貸で物件数により月1万〜20万円以上、売買で月10万〜30万円が業界推定の幅です（各社とも公式料金は非公開）。Googleビジネスプロフィールは無料、LINE公式アカウントは月額0円〜1万5,000円（税別）から始められます。比べるときは月額ではなく1成約あたりの費用で見てください。

Q2. ポータルサイトの掲載はやめるべきですか？ やめる必要はありません。物件数の多い賃貸仲介では、今も反響の主役です。ただしポータルの反響は物件で比べられるため、自社HP・SNS・MEO・LINEで指名客を増やす手法を並行し、経路別の成約数で配分を決めてください。

Q3. 売買の売主集客（査定依頼）には、どの手法が向いていますか？ 売主が検索する言葉（地域名＋売却、相続税＋不動産など）に答えるYouTubeの解説動画と自社HPが向いています。物件写真ではなく、担当者が地域の相場や税金を話す内容が信頼につながります。成果は業種・商圏で差があります。

Q4. 不動産のSNSやHPにも表示規約はかかりますか？ かかります。不動産公正取引協議会連合会のおとり広告ガイドラインは、ホームページや不動産情報サイトの広告も規約上の「表示」に当たるとしています。成約済み物件の削除や更新日の表示を担当者つきで運用し、個別の判断は所管の協議会などの公式資料で確認してください。

Q5. 不動産のマーケティングを外注すると、費用はいくらですか？ Web広告の運用手数料は広告費の15〜20%が公開相場で、弊社は広告費の20%です。SNSのショート動画は弊社なら1本7,500円（税込）・初期費用0円キャンペーン中で、1本無料でお試しいただけます。外注先には、指名比率と1成約あたりの費用で報告できるかを確認してください。

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執筆者：林健斗（株式会社HolyTech 代表取締役）／SNS運用代行 累計250社以上 ショート動画を軸に店舗・企業のSNSマーケティングを支援。「顧客のその先へ」をミッションに、企画から分析まで一気通貫の運用代行を提供している。