不動産の広告代理店は掲載枠で選ばない｜自社名で反響が来る導線と依頼先5分岐・費用相場｜HolyTech

不動産の広告代理店を、不動産特化・総合・Web運用専門・ポータル運用支援・SNS本数型のどこに頼むか。ポータルの掲載課金と反響課金の幅、Web広告の手数料15〜20%、表示規約（徒歩80m=1分・おとり広告）のチェック体制、反響単価の分け方と聞く質問5つを整理します。

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結論から言います。不動産の広告代理店に買うべきものは、ポータルの掲載枠ではなく「自社名で問い合わせが来る導線」です。不動産ポータルサイトは同じ物件を複数の会社が載せるため、物件で比べられ、会社では選ばれません。代理店は、反響単価を「ポータル経由」と「自社経由（自社サイト・公式LINE・社名検索）」に分けて測れるか、そして広告の表示規約を誰がチェックするかで選んでください。

宅地建物取引業者は2025年3月末で132,291業者、11年連続の増加です（国土交通省・2025年10月3日発表）。業者が増えるほど、同じ物件ページに並ぶ会社も増えます。日本の広告費も2025年にインターネット広告費が初めて過半数（50.2%）を占めました（電通「2025年 日本の広告費」）。

この記事に不動産会社・ポータルサイト・代理店の実名はありません。SNS運用代行 累計250社以上の株式会社HolyTechが、「どこに頼むか」と「何を聞けば見極めるか」に絞って示します。具体的な支援の流れは低価格特化のショート動画制作サービスの詳細をご覧ください。

本記事と併せて、『ショート動画の教科書』を資料ダウンロード（無料）もご活用ください。

不動産の広告代理店の費用相場｜ポータルは掲載課金と反響課金、Web広告は手数料15〜20%（2026年10月時点）

不動産の広告費は、ポータルの掲載料、Web広告の運用手数料、紙媒体の制作・配布費、SNSの制作費で形が違います。公開情報を、社名を伏せて並べます。

費用の形	公開相場（幅）	出典の性質
ポータルの掲載課金	月数万円〜100万円以上。掲載枠数・エリア・オプションで大きく変わる	不動産集客支援会社の解説記事（2026年7月公開・「目安」と明記）
ポータルの反響課金	問い合わせ1件あたり数千円〜1.5万円前後。賃貸より売買が高い傾向	同上。別の解説では業界平均4,000〜5,000円とする記載もあり、前提で揺れる
Web広告の手数料率型	広告費の15〜20%（代理店によって10〜30%）。最低手数料は月5万円前後が多い	広告運用会社の解説記事2本（2026年6〜7月更新）
Web広告の固定報酬型・初期費用	固定は月10万〜50万円、初期費用は3万〜10万円	同上
SNS運用代行の本数型	動画の本数単価×本数。弊社は1本7,500円（税込）	弊社料金

チラシ・新聞折込は部数と地域で決まるため、見積もりを「1部あたりの印刷費＋配布費」で並べて比べてください。手数料の内訳はSNS広告代行の手数料相場は広告費の20%、検索広告だけを頼む場合はリスティング広告代行の費用相場で整理しています。

見落とされやすいのは、ポータルの費用が物件の数に比例する点です。物件を増やすほど費用は増えますが、会社の指名は増えません。費用の目安はショート動画運用代行の料金・事例（サービス詳細）でも公開しています。

「ポータルに出せば反響が来る」は半分だけ正しい｜物件で比べられ、会社で選ばれない

ポータルに反響が来ること自体は事実です。ただし、同じ物件を複数の会社が載せるため、問い合わせた人は「物件」を選んでいて、「どの会社に頼むか」は決めていません。

この構造から、ポータル中心の広告には3つの弱点が出ます。

1. 反響が物件と一緒に消える：成約すると物件ページは消え、会社に何も残りません 2. 条件で比べられる：同じ物件なら、比べられるのは仲介手数料と対応の早さです 3. 反響単価が下がりにくい：反響を増やす手段が枠の追加しかありません

逆に「自社名で問い合わせが来る導線」は、担当者の顔、街や地域の解説、手数料の仕組みの説明を、自社サイト・SNS・公式LINEに積み上げて作ります。ここで来る問い合わせは、物件より先に会社が決まっています。

代理店選びで確かめるのは、反響単価を2つに分けて出せるかです。

• ポータル経由の反響単価＝ポータル費用÷ポータル経由の問い合わせ数
• 自社経由の反響単価＝（自社サイト・Web広告・SNSの費用）÷（自社サイト・公式LINE・社名検索からの問い合わせ数）

この2つを月次で並べないと、枠を増やすか自社経由を育てるかを判断できません。

依頼先5分岐の「選択肢×選定基準」表と、契約前に聞く質問5つ

不動産会社が広告を頼める先は5タイプです。弊社は⑤ですが、他が劣る話ではなく、業態と今の集客の形で向きが変わります。

選択肢	費用の形	効く業態	反響単価の見方	表示規約のチェック体制	向く会社
①不動産特化の広告代理店	制作費＋媒体費（ポータル・チラシ・新聞折込）	新築分譲・売買仲介	媒体ごとの反響数で見やすい	業界ルールに慣れた社が多い	分譲の販売期・チラシを含む地域の売買
②総合広告代理店	媒体費＋手数料・制作費	新築分譲（大型）・ブランド広告	認知指標が中心になりやすい	不動産の案件経験で差が出る	大型分譲・テレビや交通広告を含む案件
③Web広告の運用専門会社	手数料率型（15〜20%）か固定報酬型	売買仲介（売主集客）・投資用	検索・SNS広告の問い合わせ単価で見やすい	広告文の確認は発注側が持つ前提が多い	自社サイトがあり、査定・相談を広告で取りたい会社
④ポータルの掲載運用支援	月額の代行費（物件登録・写真・更新）	賃貸仲介	ポータル経由の反響単価のみ	掲載情報の更新・削除の運用に強い	物件数が多く、登録・更新の手が足りない賃貸仲介
⑤SNS運用代行の本数型（弊社を含む）	動画の本数単価。弊社は1本7,500円（税込）・運用手数料は広告費の20%	賃貸仲介・売買仲介・投資用	自社経由（公式LINE・社名検索）の問い合わせで見る	物件以外の発信が中心。物件を載せる場合の最終確認は発注側	担当者の顔と地域の解説で指名を作りたい会社

①④はポータル・紙の「今月の反響」に強く、③⑤は「自社名で来る反響」を作る側です。SNSマーケティング会社の類型全体はSNSマーケティング会社は5類型、実績の読み方はSNS運用代行の実績は数字の大きさで選ばないで示しています。

契約前に聞く質問5つ

1. 「反響を、ポータル経由と自社経由（自社サイト・公式LINE・社名検索）に分けて、月次で反響単価を出せますか」 2. 「広告の必要な表示事項、徒歩分数、二重価格、成約済み物件の削除は、誰がどの頻度で確認しますか」 3. 「手数料は広告費の何%で、最低手数料はいくらですか。少額の月は実質何%になりますか」 4. 「物件以外の素材（担当者・街の解説・手数料の仕組み）を、月に何本作りますか」 5. 「売買・賃貸・分譲・投資用のうち、当社と同じ業態の実績を、問い合わせ・査定・来店の数で見せてもらえますか」

1に「ポータルの反響数しか出せない」と答える会社は、自社経由を育てる設計を持っていません。2に担当者と頻度で答えられない会社に物件広告は任せられません。

表示規約のチェック体制で選ぶ｜代理店に確認させる4項目

不動産の広告には「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）がかかります。公正取引委員会と消費者庁長官の認定を受けた業界ルールで、全国9地区の不動産公正取引協議会が運用しています。代理店が作った広告でも、表示の主体は広告主の不動産会社です。公式資料で確認できた4項目です。

項目	公式の基準（不動産公正取引協議会連合会の資料で確認できた範囲）	代理店に聞くこと
徒歩所要時間	道路距離80メートルにつき1分間として算出し、1分未満の端数は1分として算出する（表示規約施行規則）	地図アプリの所要時間をそのまま使っていないか
二重価格表示	実売価格に、これより高い比較対照価格を併記する二重価格表示で、事実に相違する、または有利だと誤認されるおそれのある表示をしてはならない（表示規約第20条）。過去の販売価格を比べる場合は施行規則第12条の要件を満たし、資料で示せることが必要	「値下げ前価格」を出す根拠資料を誰が保管するか
おとり広告	存在しない物件、取引の対象となり得ない物件（成約済み等）、取引する意思がない物件の表示は禁止（表示規約第21条）。ネット広告も「表示」に当たる	成約済み物件をいつ削除するか
情報の更新	おとり広告ガイドラインは、更新期間を最長でも2週間とし、期間内でも成約が分かった物件はすみやかに削除することを求めている	更新日と次回更新予定日を見やすく表示しているか

ガイドラインは発生原因に「管理能力を超えた多数の物件を広告していること」を挙げています。掲載物件を増やす提案ほど、更新と削除の担当者を先に決める必要があるということです。

SNSでの物件投稿にもこのルールがかかる点と業態別のSNS戦略は、不動産のSNS戦略は物件紹介では積み上がらないで解説しています。個別の表示が規約に当たるかは、各地区の不動産公正取引協議会や弁護士等にご確認ください。

頼むべき企業・頼まなくてよい企業と、業態別の実例

①④（不動産特化・ポータル運用支援）に頼むべき企業

• 物件数が多く、登録・写真・更新の手が足りない賃貸仲介
• 分譲の販売期にチラシ・ポータル・現地案内を一体で動かしたい会社
• 選び方：質問2に「更新は最長2週間、成約は即日削除」と担当者名で答えた会社から選ぶ

③⑤（Web運用専門・SNS本数型）に頼むべき企業

• 売主・投資家・指名客を自社経由で集めたい売買仲介・投資用・賃貸仲介
• 担当者が出演でき、撮影素材をスマホで出せる会社は⑤、自社サイトと素材が揃っている会社は③
• 選び方：質問1・4の答えで選ぶ

今は頼まなくてよい企業

• 月の広告費が10万円未満で、最低手数料（月5万円前後）を払うと手数料が広告費の半分前後になる会社
• 反響を経路別に数えていない会社。先に、問い合わせの入口（ポータル・電話・自社サイト・LINE）を記録する仕組みを作る

業態別の実例（業種・商圏で差があります）

不動産仲介（賃貸・売買／撮影は社内、編集・分析は弊社のハイブリッド型）：ピン留め動画で業界の手数料の仕組みを解説し、他社の見積もりの妥当性を確認する「セカンドオピニオン」を公式LINEのオファーにしました。物件ではなく会社に相談が来る導線で、繁忙期（2〜4月）のリンクタップ（≒LINE登録）は合計499件・月平均166件です。

相続不動産の売買仲介：売主は人生で何度も現れないため、再生数を追わず「相続税 不動産」で検索する人に向けたYouTubeの解説動画に絞り、LINE登録特典の税制ガイドから個別相談へつなげています。数年前の動画が今も検索上位に表示されています。

地方の売買仲介会社（商談で伺った例）：集客はSEOとMEOのみで見込み客のリストは取れず、SNSは動画編集の手間で止まっていました。こうした会社は、枠を増やす前に自社経由の入口（公式LINE）と編集を外に出す体制を作るのが合理的です。

弊社のショート動画170本の実測では、誰が話すかで再生数に2〜5倍の差が出ています。地域で依頼先を分ける考え方は京都の広告代理店は地元一択、は誤りでも示しています。

ただし、ポータルの掲載運用、チラシの印刷・配布、テレビCMは弊社の領域ではありません。

まとめ：不動産の広告代理店は「経路別の反響単価」と「表示規約のチェック体制」で選ぶ

• ポータルは掲載課金（月数万円〜100万円以上）か反響課金（1件数千円〜1.5万円前後）で、費用は物件数に比例する。Web広告の手数料は広告費の15〜20%が公開相場（2026年10月時点）
• ポータルは物件で比べられ、会社で選ばれない。代理店には、自社名で問い合わせが来る導線を買う
• 反響単価をポータル経由と自社経由に分けて出せる代理店を選ぶ
• 徒歩80m=1分、二重価格、おとり広告、更新最長2週間の4項目を、誰が確認するかを契約前に決める

不動産会社の「自社経由の反響」づくりを、ショート動画1本無料から確かめる

弊社は、担当者の顔・街の解説・手数料の仕組みなど、物件以外の素材を本数で作るSNS運用代行です。撮影は御社のスマホで、企画・台本・撮影ディレクション・編集・投稿・分析は弊社が担い、動画1本あたり7,500円（税込）、初期費用0円です（月10本以上・4ヶ月以上）。SNS広告の運用を併せてご依頼いただく場合、運用手数料は広告費の20%です。発注側の作業は「撮影素材の提供・確認・承認」の3点のみです。まずはショート動画1本の無料お試しで、仕上がりを契約前に確かめてください。ご相談は公式LINEまたはオンライン相談の予約から承ります。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産の広告代理店に頼むと費用はいくらですか？ Web広告の運用手数料は広告費の15〜20%が公開相場で、最低手数料を月5万円前後で設ける代理店が多くあります。ポータルの掲載料は掲載課金で月数万円〜100万円以上、反響課金で1件数千円〜1.5万円前後と、枠数・エリア・業態で大きく変わります。弊社の運用手数料は広告費の20%です。

Q2. ポータルサイトだけで集客を続けてはいけませんか？ いけないわけではありません。ただし会社名での指名は増えにくく、費用は物件数に比例します。ポータル経由と自社経由の反響単価を分けて測り、自社経由を育てる施策を並行してください。

Q3. 広告代理店が作った不動産広告の表示規約違反は、誰の責任ですか？ 表示規約は不動産事業者の広告表示を対象にしたルールのため、広告主である不動産会社が確認する前提で運用してください。徒歩分数、二重価格、成約済み物件の削除などの確認担当を契約前に決めることをおすすめします。個別の判断は各地区の不動産公正取引協議会や弁護士等にご確認ください。

Q4. 賃貸仲介と売買仲介で、選ぶべき代理店は変わりますか？ 変わります。物件数が多い賃貸仲介はポータルの掲載運用支援が効きやすく、売主や投資家を集めたい売買仲介・投資用は、検索広告やYouTubeの解説動画など自社経由の導線を作れる会社が向きます。

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執筆者：林健斗（株式会社HolyTech 代表取締役）／SNS運用代行 累計250社以上 ショート動画を軸に店舗・企業のSNSマーケティングを支援。「顧客のその先へ」をミッションに、企画から分析まで一気通貫の運用代行を提供している。